Nedavni potresi nisu samo napravili ogromnu materijalnu štetu na zgradama i drugoj imovini građana našega grada. Oni su kao nevidljiva ruka otvorili i mnogobrojne Pandorine kutije nesređenih imovinskopravnih odnosa suvlasnika te aktualizirali pitanje zapuštene, neodržavane imovine građana našega grada.

Primjerice, u slučaju postojanja vlasništva posebnih dijelova, u pogledu kojih svaki njihov vlasnik njima upravlja samostalno i dok s njime može raditi što ga je volja te svakoga drugoga isključiti iz toga samostalnog upravljanja, i nadalje postoje zajednički dijelovi i uređaji nekretnine, suvlasništvo kojih i nadalje ostaje trajno pravno sjedinjeno sa svakim vlasništvom posebnoga dijela, i u pogledu kojih zajedničkih dijela i uređaja nekretnine i nadalje postoji uprava svih suvlasnika.

Tako u pogledu takvih zajedničkih dijelova i uređaja svi suvlasnici, bez isključenja, mogu i moraju sudjelovati u njihovom redovitom održavanju (poslovi redovite uprave).

Prijava štete

Ovdje osobito aktualno, obzirom na situacije sa nedavnim višestrukim jakim seizmološkim aktivnostima na području Grada Zagreba, jest i ovlaštenje te dužnost svakog suvlasnika glede prijave štete na zajedničkim dijelovima i uređajima, ali i na onim posebnim dijelovima (vlasništvu posebnog dijela) ako od njih prijeti opasnost ostalim dijelovima nekretnine. Takvu štetu suvlasnik prijavljuje zajedničkom upravitelju; dakle, čak izravno i neovisno od zajedničkog predstavnika. Što više, kada prijeti opasnost od štete, svaki je suvlasnik ovlašten poduzeti nužne mjere i bez pristanka ostalih suvlasnika te na razmjerni trošak svih suvlasnika.

U pogledu toga što čini i predstavlja zajednički dio i uređaj nekretnine postoji i popis kao sastavni dio Međuvlasničkog ugovora koji su suvlasnici međusobno sklopili.

Zajednički dio i uređaj nekretnine

Expressis verbis prema Međuvlasničkom ugovoru, koji je sadržajno rekapitulirao obligatorne odredbe čl. 66 – čl. 93 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98 – Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, 137/99 – Odluke USRH, 22/00 – Odluka USRH, 73/00 – Zakon o dopuni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i dalje NN 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14 i 81/15 – pročišćeni tekst), zajednički dio i uređaj nekretnine predstavljaju i konstruktivni i vanjski dijelovi zgrade, a ovdje osobito nosivi konstruktivni zidovi, krovna konstrukcija s pokrovom, krovna i druga vanjska limarija, fasada i dimnjaci, kao i zajednički prostori, a ovdje osobito stubište, podrum i potkrovlje.

U stvarnosti, primjerice, kako se pojedini suvlasnik iz prizemlja ili nižih katova ne može isključiti iz upravljanja i održavanja krovišta i dimnjaka kao zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, isto tako se niti pojedini suvlasnici katova ili potkrovlja ne mogu isključiti iz upravljanja i održavanja temelja u podrumu/suterenu i/ili prizemlju.

Snošenje troškova upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova

Nadalje, odredbama Međuvlasničkog ugovora suglasno se decidirano određuje snošenje troškova upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova i uređaja recipročno korisnim površinama svakog posebnog dijela nekretnine, uz korekciju po važećim građevinskim koeficijentima izgrađenosti. Takvu razdiobu i matematički izračun, svaki od suvlasnika dodatno i pisano potvrđuje svojim vlastoručnim potpisom, a pravne osobe potpisom ovlaštene osobe i službenim pečatom.

Dakle, potpuno je pravno izvjesno i jasno da svi suvlasnici moraju prionuti i financijski sudjelovati u sanaciji krovišta, razmjerno prije navedenim udjelima, a u protivnom mogu odgovarati ne samo materijalno, u slučaju nastanka daljnje štete trećima, već tada moguće i kaznenopravno.

Pravna je preporuka, prionuti odmah i bez odlaganja inicijalnim radnjama za sanaciju krovišta i dimnjaka, koji predstavljaju zajedničke dijelove i uređaje nekretnine.